Mängel und Mietminderung

Rechte des Mieters
Treten in der Wohnung Mängel auf oder hat die Mietsache Fehler, so ist der Vermieter verpflichtet sie zu beseitigen bzw. zu reparieren. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, hat der Mieter unter Umständen die Möglichkeit den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen. Außerdem hat der Mieter möglicherweise Schadenersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Bei besonders gravierenden Mängeln kann der Mieter sogar fristlos kündigen.

Mietminderung
Bei der Mietminderung ist es unerheblich, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten (Mitmietern, Hausnachbarn, Bauarbeiter etc.) verursacht werden und auf die der Vermieter keinen unmittelbaren Einfluss hat und sie daher ggf. auch nicht selbst abstellen kann, berechtigen zur Minderung. So etwa Baulärm einer benachbarten Baustelle, Gaststätten- oder Fluglärm. Allein das Vorliegen eines Mangels, der den Wohnwert der Wohnung mindert, ist ausreichend um die Miete zu mindern.

Eine Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat. Auch bei ganz unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn der Mangel bereits bei Wohnungseinzug bekannt war bzw. mühelos hätte erkannt werden können ist eine Mietminderung nicht möglich. In solchen Fällen wird davon ausgegangen, dass der Mieter den Mietvertrag gerade wegen dieser Mängel abgeschlossen hat, um eine niedrigere Miete zu zahlen.

Zurückbehaltungsrecht
Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Aufforderung nicht, darf der Mieter zusätzlich zur Mietminderung einen Teil des Mietzinses zurückbehalten. Die Zurückbehaltung der Miete ist ein Druckmittel für die Mängelbeseitigung. Wenn der Mangel durch den Vermieter beseitigt wurde, muss der Mieter die einbehaltene Miete – anders als bei der Mietminderung – nachzahlen. Nicht bei jedem (kleinen) Mangel darf der gesamten Mietzins zurückbehalten werden. Je nach Mangel ist der 3- bis 5fache Betrag der Minderungsquote angemessen.

Selbstbehebungsrecht
Weiterhin gibt es die Möglichkeit den Mangel in folgenden Fällen auch selbst beheben.

• Der Vermieter befindet sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug. Das ist der Fall, wenn der Vermieter den Mangel nach Mangelanzeige und Mahnung - trotz objektiver Möglichkeit - nicht in einer angemessenen Frist beseitigt hat.
• Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache erforderlich.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen bzw. die notwendigen Maßnahmen einleiten. Der Vermieter hat dann die entstandenen Kosten zu ersetzen. Allerdings ist es umstritten, ob der Mieter berechtigt ist auch den Austausch des zu reparierenden Teils in Auftrag zu geben. (z.B. defekter Gasdurchlauferhitzer).